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#1. "2년 전, 전세 보증금 2억1000만원에 임차인이 들어왔습니다. 한 달 전까지만 해도 살기 편하다고 전세금을 그대로 유지하고 재계약하고 싶다고 했어요. 그런데 이제 와서 공시가격의 126%까지만 전세금 반환보증에 가입할 수 있어서 계속 살지 말지 고민이라고 하더라고요. 세입자가 보증에 가입하려면 전셋값을 2년 전보다 4000만원 넘게 낮춰야 해요. 이 가격이면 저도 손해가 큽니다. 빌라가 애물단지예요."(강서구 화곡동 빌라 임대인 A씨)
#2. "입지 좋고 컨디션 좋은 곳은 전세금 반환보증이 안 된다고 처음부터 못 박아 놓은 곳들이 꽤 있더라고요. 왜 안 되느냐고 물어보니까 ‘126% 룰’ 때문이래요. 이걸 따르려면 전셋값을 많이 낮춰야 하니까요. 미등록 개인 임대인들의 반환보증 가입은 의무가 아니니 어쩔 도리가 없잖아요. 그래도 반환보증이 안 되는 곳에 들어가려니 찝찝합니다."(빌라 전세 물건을 찾는 B씨)


빌라 등 비(非)아파트 전세시장에서 부작용을 일으키고 있는 ‘126%룰’을 135%까지 올려야 한다는 분석이 나왔다. 세입자가 전세금 반환보증(이하 ‘반환보증’)을 활발히 이용하고, 임대인도 전셋값을 시장 가치에 맞춰 받으려면 가입 문턱을 낮춰야 한다는 것이다. 이는 다음 달 열리는 국회 국토교통위원회 국정감사에서 주요 이슈가 될 것으로 예상된다. 반환보증은 집주인이 전세보증금을 돌려주지 못할 때 주택도시보증공사(HUG)가 대신 세입자에게 보증금을 주는 상품이다.

청라푸르지오스타셀라 공시가격 내렸다…‘135%룰’로 바꿔야

국회입법조사처는 ‘2024 국정감사 이슈 분석’를 통해 주택 공시가격의 126%로 묶어놓은 반환보증 범위에 대해 빌라 전세의 보증범위를 135%까지 넓히는 것이 현실적이라고 지적했다. 그래야 임대인이 제때 보증금을 상환해 역전세 문제를 막고, 전세를 월세로 돌리는 경우도 줄어들 것이라고 설명했다. 세입자들의 경우 반환보증에 가입할 수 있는 전셋집을 구하기도 쉬워질 거라 예상했다.
청라 푸르지오 스타셀라49
국토부는 전세사기에 반환보증이 쓰이는 걸 막기 위해 가입 요건을 지난해 5월 강화했다. 주택값을 공시가격의 140%까지만 인정해주고 담보인정비율도 90%로 낮췄다. 이로 인해 공시가격의 126%까지만 반환보증을 받을 수 있는 이른바 ‘126%룰’이 나오게 됐다.

당초 주택값은 공시가격의 150%까지 인정해주고, 담보인정비율은 100%를 적용해오다가 범위를 좁힌 것이다. 정부는 전세사기범들이 ‘무자본 갭 투기’에 이를 활용하면서 전세사기의 단초가 됐다고 보고 이를 조정했다.